Was ist die Grunderwerbsteuer und wann wird sie erhoben?
Die Grunderwerbsteuer auf Mallorca – auf Spanisch „Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)“ – ist eine einmalige Steuer auf den Kauf gebrauchter Immobilien oder Grundstücke. Sie wird vom Käufer getragen und richtet sich entweder nach dem Kaufpreis aus dem notariellen Vertrag oder dem amtlichen Verkehrswert der Immobilie – je nachdem, welcher Wert höher angesetzt wird (Immobilien-Portal Mallorca).
Wird eine neue Immobilie vom Bauträger gekauft (Erstverkauf/Neubau), fällt keine Grunderwerbsteuer, sondern die Mehrwertsteuer IVA an – 10 % für Wohnimmobilien, 21 % für Grundstücke und Gewerbeimmobilien (Todo Mallorca).
Die gestaffelten Sätze im Überblick
Die im Januar 2023 eingeführten Stufen gelten für alle Immobilienkäufe zwischen Privatpersonen auf Mallorca. Die Steuerhöhe steigt mit dem Kaufpreis (Marcel Remus Real Estate):
| Kaufpreisspanne (€) | Steuersatz (%) |
|---|---|
| bis 400.000 | 8 |
| 400.001 – 600.000 | 9 |
| 600.001 – 1.000.000 | 10 |
| 1.000.001 – 2.000.000 | 12 |
| ab 2.000.001 | 13 |
Beispiel: Wenn Sie ein Haus für 650.000 € kaufen, zahlen Sie auf die ersten 400.000 € 8 %, auf die nächsten 200.000 € 9 % und auf die restlichen 50.000 € 10 %. So ergibt sich die tatsächlich zu zahlende Grunderwerbsteuer.
Im Vergleich zu anderen Regionen Spaniens sind die Sätze auf Mallorca deutlich höher: Madrid verlangt beispielsweise nur 6 %, Katalonien 10 % (Marcel Remus Real Estate).
Ermäßigungen und Sonderregelungen
- Erstwohnsitz für Residenten: Wer Resident auf Mallorca ist und eine Immobilie bis 270.151,20 € als Hauptwohnsitz erwirbt, zahlt nur 4 % Grunderwerbsteuer statt der regulären Staffel (CCC Real Estate).
- Ratenzahlung: Ist der Kauf für den dauerhaften Erstwohnsitz und die Immobilie maximal 120 m² groß, wird auf Antrag eine Ratenzahlung der Grunderwerbsteuer über bis zu drei Jahre gewährt (Neptunus International).
- Schenkungen und Erbschaften: Hier gelten eigene Steuermodelle und nicht die Grunderwerbsteuer (Marcel Remus Real Estate).
Zahlung, Fristen und formale Pflichten
- Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb von 30 Tagen nach notarieller Beurkundung selbstständig an das spanische Finanzamt entrichtet werden.
- Für ausländische Käufer ist die spanische NIE-Nummer unerlässlich; ohne sie ist keine steuerliche Abwicklung möglich (Immobilien-Portal Mallorca).
- Im Kaufvertrag muss der tatsächliche Kaufpreis korrekt angegeben werden. Unplausibel niedrige Werte können zu Prüfungen, Nachfestsetzungen und Strafen führen.
- Für den Eintrag ins Grundbuch ist die Bezahlung der Steuer nachzuweisen.
Wird der amtliche Verkehrswert der Immobilie von der Steuerbehörde höher angesetzt als der Kaufpreis, kann man innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen und ein unabhängiges Gutachten beauftragen (Immobilien-Portal Mallorca).
Weitere Steuern und laufende Kosten für Eigentümer
- Grundsteuer (IBI): Jährliche Eigentümersteuer, berechnet auf Basis des Katasterwerts. Sie beträgt je nach Gemeinde zwischen 0,3 – 1,1 % (Todo Mallorca).
- Stempelsteuer (AJD): Auf notarielle Urkunden, meist 1,2 % des Kaufpreises; bei Objekten ab 1 Mio. € erhöht auf 2 % (CCC Real Estate).
- Vermögensteuer: Abhängig vom Gesamtvermögen; Residenten profitieren von höheren Freibeträgen (aktuell 3 Mio. € pro Person) (Todo Mallorca).
- Gewinnsteuer beim Verkauf: Fällt beim späteren Verkauf auf den Veräußerungsgewinn an – entweder als Einkommensteuer oder, bei Verkauf über eine Gesellschaft, als Körperschaftsteuer (Todo Mallorca).
Die genauen steuerlichen Verpflichtungen variieren deutlich je nach Einzelfall. Nutzen Sie die Beratung von Steuerexperten, um keine Fristen zu verpassen und steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.